オーストラリアでのBtR(ビルト・トゥ・レント)の税優遇措置

2024年4月9日、オーストラリア財務省は、2023-24年度予算教書の一環として、新たなビル・トゥ・レント(Build-To-Rent以下、「BTR」)開発(Link)について、税制上の優遇措置について協議することを公表しました。このパッケージは、BTRセクターへの関心を喚起することにより、オーストラリア全土で住宅供給を増加させるという政府の主要政策の一部を形成しています。

2024年財務法制改訂法(Link):BTR開発では、以下のドラフト対策が提供されます:

• マネージド・インベストメント・トラスト(MIT)の源泉徴収率を引き下げ、新たに建設された居住用BTR不動産に起因する外国人投資家への適格な分配金の源泉徴収税率を30%から15%に引き下げる。
• 2023年5月9日以降に建設が開始される、適格な新規BTRプロジェクトの年率2.5%から4%への加速償却。この措置により、通常の40年間ではなく、25年間にわたって税務上の費用を減価償却することが可能となり、便益が加速する。

上記の一つまたは両方のBTR措置へアクセスするには、以下の条件を満たすことが必要です:

• 建設は2023年5月9日(2023-24連邦予算夜)後に開始されなければならない
• 開発は、少なくとも50の住居アパートまたは一般に賃貸するために利用可能とされた住居から成るものでなければならない
• 住宅は、売却されるまで、少なくとも15年間、単一の事業体によって所有され続ける(住宅全体は、この期間中、他の単一事業体に売却されることができる)。
• 賃貸借期間3年以上の住宅を提供しなければならない
• 住居の少なくとも10%は、手頃な価格のテナントとして提供されている(これらのテナントの収入のしきい値を含む)。

キャピタル・ワークス(BTRミスユーズ・タックス)法案2024年(Link)は、この制度の重要な一体性の特徴を紹介するものであり、これにより、1つまたは両方の税優遇措置が誤って請求された場合に「悪用税」が課され、15年間のBTRの開発ではなくなった場合には、課税上の恩恵を摘発し、中立化することを目指しています。

BTRの進展に参加する企業は、特定の報告メカニズムの対象となることにもご留意ください。このため、必要に応じて、特定の事象および情報を委員会に通知しなければいけません。

BTR業界は、オーストラリアにおける住宅危機の拡大を解決する重要な貢献者であるとされていますが、これまでこの資産クラスは、税制上の優遇措置が不利であり、増え続ける建築コストと高金利によって妨げられてきました。政府がBTRセクターへの注力を強化したことにより、将来的には、新たな住居数と借り手へのアクセスのしやすさの増加が促進されることが期待されています。これらの提案された措置は、オーストラリア連邦政府が、多くの州、特にビクトリア州とニューサウスウェールズ州が、適格なBTRプロジェクトのための譲歩を既に提供しているのと同じ方向に進んでいると見れます。

以前に、賃貸費用の上昇という複雑な問題、BTRセクターを奨励することの重要性、そして2023年以前の予算編成(Link)「住宅供給と家賃の上昇という二重の衝撃への対処」において、このことが企業や投資家にどのような影響を与えるかについて議論しました。それ以来、供給量の増加をめぐって数多くの発表があったにもかかわらず、目に見える供給量の増加が見られないため、手頃な価格の賃貸の危機が多くの人にもたらされています。オーストラリア政府が全国的に住宅供給を増やすことにコミットしていること、また、手頃な価格の住宅が増えていることを考えると、今後の連邦予算においては、このことが一貫したテーマとなることが期待されます。
 
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